경매 유치권 사례로 살펴보기 feat. 2014타경4810물번1 경기도 화성시 정남면 신리 294-1 외 8필지

경기도 화성시 정남면 신리 294-1외 8필지의 경매 사건을 살펴보면, 유치권신고 있음-건물 신리 303-1) 2014.3.6. 김**으로부터 유치권신고[공사대금 4억4천만원-선급금 일부지급 받고 공사]와 2015.10.15. 신청채권자로부터 유치권부존재 확정판결문(수원지방법원 2015가합3276) 제출됨을 확인 할 수 있습니다.

일단 유치권이란 무엇인가부터 확인해보죠~

민법 제320조(유치권의 내용) ①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.라고 규정하고 있습니다.

부동산경매에서 보면, 타인의 부동산을 점유한 자가 그 부동산에 관해 생긴 채권을 가지는 경우, 그 변제를 받을 때까지 그 부동산을 점유할 수 있는 권리라고하겠습니다.

쉬운 예로 건물 공사를 하면, 돈을 모두 지불하고 공사를 하면 좋겠지만, 대부분 공사는 일부 건축비를 지불하고, 건물공사를 하면 추후 완공 시 건축비를 주는 형태인대, 공사가 완공되었음에도 건축주는 공사한 자에게 공사비를 안주면, 채권(공사비)을 변제받을때까지 점유할 수 있는 권리를 "유치권"이라 합니다.

유치권의 점유는 직접점유도 인정되지만, 간접점유도 가능합니다.

간접점유 인정 판례를 살펴보면

[대법원 2019. 8. 14., 선고, 2019다205329, 판결] 건물인도 청구소송에서

【판시사항】

유치권의 성립요건인 유치권자의 점유에 간접점유가 포함되는지 여부(적극) 및 간접점유에서 점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 종료된 이후에도 직접점유자가 목적물을 점유한 채 이를 반환하지 않고 있는 경우, 점유매개관계가 단절되는지 여부(소극)

【판결요지】

유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없다. 간접점유를 인정하기 위해서는 간접점유자와 직접점유를 하는 자 사이에 일정한 법률관계, 즉 점유매개관계가 필요한데, 간접점유에서 점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 해지 등의 사유로 종료되더라도 직접점유자가 목적물을 반환하기 전까지는 간접점유자의 직접점유자에 대한 반환청구권이 소멸하지 않는다. 따라서 점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 종료된 이후에도 직접점유자가 목적물을 점유한 채 이를 반환하지 않고 있는 경우에는, 간접점유자의 반환청구권이 소멸한 것이 아니므로 간접점유의 점유매개관계가 단절된다고 할 수 없다.

공장은 유치권신고가 많이되어 있는경우가 많습니다. 그만큼 공장이 경매에서 까다로운 물건임을 증명합니다.

유치권의 성립 요건을 살펴보면

타인 소유의 부동산에 성립합니다.

가끔 점유자를 채무자로 했을경우가 있는대 이는 유치권이 성립하지 않음을 아래 판례로 알 수 있습니다.

[대법원 2008. 4. 11., 선고, 2007다27236, 판결] 건물명도

【판시사항】

채무자를 직접점유자로 하여 채권자가 간접점유하는 경우에도 유치권이 성립하는지 여부(소극)

유치권의 성립요건이자 존속요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계가 없으나, 다만 유치권은 목적물을 유치함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 것을 본체적 효력으로 하는 권리인 점 등에 비추어, 그 직접점유자가 채무자인 경우에는 유치권의 요건으로서의 점유에 해당하지 않는다고 할 것이다.
그런데 원심은 채무자를 직접점유자로 하여 채권자가 간접점유를 하였더라도 유치권을 취득하는 데 장애가 되지 않는다는 반대의 견해를 전제로, 피고들이 이 사건 건물에 관한 공사대금채권자로서 임의경매개시결정의 기입등기가 경료되기 이전인 2004. 12. 22.부터 채무자인 소외인의 직접점유를 통하여 이 사건 건물을 간접점유함으로써 유치권을 취득하였으므로, 그 유치권에 기하여 경매절차의 매수인인 원고의 건물 명도청구에 대항할 수 있다고 판단하였으니, 원심판결에는 유치권의 요건인 점유에 관한 법리를 오해한 위법이 있다.

이사건에서 채권자는 유치권부존재확인소송에서 승소하였는대, 점유관계, 견련관계, 채권의 존재하고 변제기가 도래해야함, 적법한 점유가 계속되어야함, 대항력이 있어야함, 유치권배제특약이 없을것을 요구등을 판단하여 판결하였을 것입니다.

보통 유치권 깰때 점유관계등을 종합적으로 먼저 살피고, 채권의 존재하고 있는지 소멸시효는 지나지 않았는지, 견련관계에 있는지, 임차인이 영업을 위해 한것인다. 경매가 진행된 이후에 생긴 채권인지 종합적으로 살펴봐야 합니다.

민법 제328조(점유상실과 유치권소멸) 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.라고 규정하고 있어 매수인들은 이 점유를 침탈하여 유치권의 소멸을 청구하는 경우가 많은대, 아래 판례에서도 이점을 다투고 있습니다.

[대법원 2012. 2. 9., 선고, 2011다72189, 판결] 유치권확인의 소

【판시사항】

甲 주식회사가 건물신축 공사대금 일부를 지급받지 못하자 건물을 점유하면서 유치권을 행사해 왔는데, 그 후 乙이 경매절차에서 건물 중 상가 부분을 매수하여 소유권이전등기를 마친 다음 甲 회사의 점유를 침탈하여 丙에게 임대한 사안에서, 甲 회사의 유치권이 소멸하지 않았다고 본 원심판결에 법리오해의 위법이 있다고 한 사례

【판결요지】

甲 주식회사가 건물신축 공사대금 일부를 지급받지 못하자 건물을 점유하면서 유치권을 행사해 왔는데, 그 후 乙이 경매절차에서 건물 중 일부 상가를 매수하여 소유권이전등기를 마친 다음 甲 회사의 점유를 침탈하여 丙에게 임대한 사안에서, 乙의 점유침탈로 甲 회사가 점유를 상실한 이상 유치권은 소멸하고, 甲 회사가 점유회수의 소를 제기하여 승소판결을 받아 점유를 회복하면 점유를 상실하지 않았던 것으로 되어 유치권이 되살아나지만, 위와 같은 방법으로 점유를 회복하기 전에는 유치권이 되살아나는 것이 아님에도, 甲 회사가 상가에 대한 점유를 회복하였는지를 심리하지 아니한 채 점유회수의 소를 제기하여 점유를 회복할 수 있다는 사정만으로 甲 회사의 유치권이 소멸하지 않았다고 본 원심판결에 점유상실로 인한 유치권 소멸에 관한 법리오해의 위법이 있다고 한 사례.

점유를 회복했는지 심리하지 아니한 채 점유를 회복할 수 있다는 사정만으로는 유치권자의 유치권이 소멸하지 않았다고 볼 수는 없다고 판시하고 있습니다.

오늘은 유치권이 무엇인지와 유치권의 성립요건을 간략히 살펴봤습니다. 다음에도 재미있게 살펴보겠습니다.

자료출처: glaw.scourt.go.kr/

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