안녕~ 마포구 서교동에 리더스공인중개사의 황팀장 입니다.
오랜만에 글을 써봅니다. 요즘 저희 리더스공인중개사에서는 매각에서 제외되는 경매사건을 많이 컨설팅하고 있습니다.
매각에서 제외되는 건물이 존재할 경우 특수 물건이라해서 법정지상권에 대한 지식과 경험이 필요하기 때문에
아무래도 평소보다 많이 유찰되어집니다.
또한, 매각에서 제외는 건물이 존재할 경우 토지는 건물로 인하여 제한받기 때문에 감정가격에도 감가되어 지기 마련입니다.
어제 입찰하려 했던 강릉의 토지를 한번 살펴보겠습니다.
감정가가 1억5천인대 시작은 9천8백정도에 시작합니다.
비고란을 보시면 제시외 건물로 인해 제한받는 경우의 가격을 표시하고 그 가격을 제곱미터당의 가격으로 표시해주고 있습니다.
실제로 저도 임장을 다녀왔는대 3억원 이상의 가치가 있을 것으로 봤는대, 역시나 32명이 입찰하여 3억2천1백만원에 낙찰되었습니다.
건물주가 낙찰받는게 가장좋은 그림이지만, 건물주가 여력이 없을 경우 제3자가 낙찰받았다면 통상 건물 철거소송을 진행하게 되어있습니다.
건물 철거 소송에서 법정지상권과 관습상의 법정지상권성립여부를 확인해봐야 합니다.
제366조(법정지상권) 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
법정지상권을 논하기 위하여는
1.저당권 설정당시 건물이 존속할것
2.저당권 설정당시 토지와 건물의 소유자가 동일할 것
3.담보권 실행으로 임의경매로 토지와 건물의 소유자가 달라질 것입니다.
강릉의 물건은 담보권 실행을 위한 경매사건이 아닌 강제경매 사건으로 법정지상권이 아닌 관습상의 법정지상권을 논하여야 합니다.
관습상의 법정지상권도 위에서 살펴본 법정지상권과 비슷한 개념이므로
1. 처분당시 토지와 건물의 소유자가 동일할 것
2. 매매 기타의 원인으로 토지와 건물의 소유자가 달라질 것입니다.
3. 건물을 철거한다는 특약이 없을 것
을 요구합니다. 위에서 살펴본 강릉의 매물은 가압류 설정당시인 2015년에 건물이 존재하지 않았기 때문에 사람들이 32명이나 입찰하고 입찰가격도 3억2천이 넘는 가격을 쓴것이라 하겠습니다.
다음은 평택토지 경매사건 물건을 살펴보겠습니다. 2019타경1433 경매사건은 평택시 팽성읍 두정리에 소재하고 있습니다. 법정지상권을 살펴봐야하는 매물입니다.
토지 면적은 3217제곱미터로 평수는 973평정도 되네요~
감정가는 15정도이나, 2번유찰되어 7억5천정도에 2020년11월9일에 입찰예정입니다
2020년7월13일에 2명이 입찰하였으나 미납하여 다시 경매가 이루어지는 사건이라 보증금이 평소 2배인 20%인
사건입니다.
지목은 전, 묘지이나 현황 주거나지이고, 매각에서 제외되는 단독주택이 있다고합니다.
매각에서 제외되는 건물이 있을경우 취득후 해결방법을 살펴보면 위에서 언급한 법정지상권을 다시 살펴보면
1.저당권 설정당시 건물이 존속할것
2.저당권 설정당시 토지와 건물의 소유자가 동일할 것
3.담보권 실행으로 임의경매로 토지와 건물의 소유자가 달라질 것입니다.
그렇다면 평택 경매사건에 대입하기 위하여는 저당권 설정당시인 2016.4.27 건물의 존재여부를 확인하고
건물이 누구 소유인지 확인하면 법정지상권이 성립여부는 어렵지 않게 판단해볼 수 있을 것입니다. 다만, 이사건은 유치권도 신고되어 있는 물건이므로 그 판단 여부도 확인해보셔야 합니다. 다음은 기회를 내서 유치권을 한번 살펴보겠습니다.
오늘은 법정지상권과 관습상의 법정지상권을 사례별로 한번살펴보았는대, 경매는 하나만 보고 판단하는것이 아니라
종합적으로 살펴봐야 하기때문에 여러가지를 살펴보고 판단을 내리시길 바랩니다.
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