법원경매 잔금납부후 명도는 인도명령제도를 활용하세요.

얼마전 울산에서 경매 낙찰후 낙찰자가 명도과정에서 안좋은 소식이 있었습니다. 명도를 많이 진행해본 저에게는 참으로 안타까운 이야기가 아닐 수 없습니다. 

 제 생격이 유해서 그런지, 수십회의 명도를 진행하면서도 아직까지 강제집행을 해본 역사는 없습니다. 모르시는 분들은 그렇게 많이 명도하면서 강제집행 한번 안해 봤냐고 폄하하시는 분들도 있으시겠지만, 명도의 꽃은 강제집행이 아니라, 협의의 기술로 가장빨리 그리고, 가장 안전하게 명도하는것입니다.

 한번은 점유자가 부산교도소에 수감되어 있어서, 그분을 면회하여(난생처음 교도소를 방문했었습니다.) 명도를 무사히 마친적도 있습니다. 

 울산아파트의 경우도 합의를 잘이끌어 냈다면, 이러한 불사상는 없었을텐대...라는 생각을 해봅니다. 그리고, 명도할때는 낙찰자만을 생각하는것이 아니라, 명도를 당하는 점유자의 입장도 한번쯤은 고려해봐야 한다는게 제 의견입니다. 

아래판례는 우리가 쉽게 활용할 수 있지만, 그 효력은 강력한 인도명령제도에 대한 판례입니다. 인도명령제도는 개정이전에는 명도를 합의 아니면, 무조건 소송으로 진행해야 하였습니다. 그러나, 소송이라는 것이 한번 시작하면 제1심 끝내고 강제집행 하는데까지 짧게는 8개월 길게는 1년이상 소요되는 것이라, 대부분 담보대출을 끼고, 경매 입찰을 한 입찰자의 입장에서는 매우 부당하고, 점유자가 점유하는 동안에 사용수익을 할 수 없기에, 낙찰자의 입장에서는 너무 부당한 절차였습니다. 이러한 절차를 간소화 시킨것이 바로 인도명령제도이고, 인도명령은 신청사건이기에, 변론절차가 없어, 대항력이 없음이 정확하다면, 1개월내에(다소 길어지거나, 2~3일만에 결정이 나오는경우도있음)결정이 나오고,  결정문이 피신청인에게 도달하면, 바로 본집행을 할 수 있어. 명도소송 보다는 매우 간소화된 절차라 할 수 있습니다. 이때부터, 아파트 경매에

입찰을 많이들 하게 되었던 시점이었다고 볼 수 있을 것입니다. 

 이러한 인도명령도 잘 활용해서, 협의의 기술로 쓰셔야지, 이것을 협박의 도구로 활용하시면 안될 것입니다.  

 

대법원 2015. 4. 10. 자 2015마19 결정

[부동산인도명령][미간행]

 

【판시사항】

 

부동산인도명령에 대한 불복사유 및 부동산경매절차 고유의 절차적 흠이 인도명령에 대한 불복사유가 될 수 있는지 여부(소극)

 

【참조조문】

 

민사집행법 제56조 제1호, 제136조 제1항, 제5항

 

【전 문】

 

【신청인, 재항고인】 신청인

 

【피신청인, 상대방】 피신청인 1 외 1인

 

【원심결정】 춘천지법 강릉지원 2014. 11. 28.자 2014라13 결정

 

【주 문】

 

원심결정을 파기하고, 사건을 춘천지방법원 강릉지원 합의부에 환송한다.

 

【이 유】

 

재항고이유를 판단한다.

 

1. 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

 

가. 신청인은 이 사건 임의경매절차에서 피신청인들 소유이던 원심 별지 목록 제1 내지 4항 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라고 한다)을 경락받아 대금을 모두 납부하고 2013. 9. 30. 이 사건 각 부동산의 소유권을 취득하였다.

 

나. 신청인은 2014. 1. 13. 피신청인들을 상대로 이 사건 인도명령을 신청하였고, 제1심법원은 2014. 1. 17. 이 사건 인도명령 결정을 하였다.

 

다. 피신청인들은 2014. 1. 28. 다음과 같은 사유를 주장하면서 즉시항고하였다.

 

① 피신청인들은 신청인으로부터 4억 700만 원을 차용할 때 신청인이 위 금원으로 이 사건 각 부동산을 포함한 원심 별지 목록 기재 각 부동산에 설정된 근저당채무, 가압류채무 등 일체의 채무를 정리해주기로 하였으나, 신청인이 신청외 1, 신청외 2의 근저당채무를 변제하지 않아 신청외 1, 신청외 2가 원심 별지 목록 제5 내지 13항 기재 부동산에 임의경매를 신청하여 신청인이 낙찰받았다.

 

② 따라서 피신청인들은 신청인에게 손해배상청구권이 있고, 신청인의 이 사건 인도명령 신청은 신의칙 위반 또는 권리남용에 해당하므로 위법하다.

 

라. 이에 대하여 원심은 ① 피신청인들 소유의 원심 별지 목록 기재 각 부동산에 금강농업협동조합 및 신청외 1, 신청외 2 명의의 근저당권이 설정되어 있었는데, 금강농업협동조합의 신청으로 임의경매절차가 진행 중이었던 점, ② 신청인은 2011. 4. 26. 피신청인들에게 4억 700만 원을 대여하기로 하면서 위 대여금으로 피신청인들 소유의 원심 별지 목록 기재 각 부동산에 설정된 근저당권, 가압류 등 일체의 채무를 정리해주기로 하고, 그 후 피신청인들이 위 부동산들을 처분하여 위 차용금과 이자를 변제하기로 약정한 점, ③ 피신청인들은 위 차용금을 담보하기 위하여 이 사건 각 부동산에 채권최고액을 6억 5,000만 원으로 한 근저당권을 설정하여 준 점, ④ 그럼에도 신청인은 원심 별지 목록 제5 내지 13항 기재 각 부동산에 설정된 신청외 1, 신청외 2의 근저당권의 피담보채무를 변제하지 아니하여 신청외 1, 신청외 2의 임의경매신청으로 인하여 위 부동산이 제3자에게 매각되었고, 신청인은 이 사건 각 부동산에 설정된 근저당권에 기하여 임의경매신청을 하여 이 사건 각 부동산을 경락받은 점 등에 비추어 볼 때, 신청인이 피신청인에 대하여 채무를 정리해주기로 한 약속을 이행하지 아니하여 결국 제3자를 거쳐 신청인이 경락받게 된 상태에서 신청인이 피신청인들에 대하여 단지 매수인의 지위에서 인도명령을 신청하는 행위는 당사자의 신의를 저버리고 낙찰자의 지위를 남용하는 경우에 해당한다 할 것이므로, 신청인이 본안으로서 서로의 채권채무관계가 고려되는 상태에서 인도를 구하는 것은 별론으로 하고 경매절차에서 신청인의 일방적인 입장만 내세우면서 한 이 사건 인도명령 신청은 받아들일 수 없다고 판단하였다.

 

2. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다.

 

가. 부동산인도명령은 부동산경매절차에서 대금을 납부한 매수인의 신청에 의하여 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도할 것을 명하는 재판으로서 간이·신속한 절차에 의하여 매수인으로 하여금 부동산을 인도받을 수 있도록 기판력이 없는 집행권원을 부여하는 것이고(민사집행법 제136조 제1항, 제5항, 제56조 제1호), 인도명령에 대한 불복사유는 인도명령 발령의 전제가 되는 절차적 요건의 흠, 인도명령 심리절차의 흠, 인도명령 자체의 형식적 흠, 인도명령의 상대방이 매수인에 대하여 부동산의 인도를 거부할 수 있는 점유권원의 존재에 한정되며, 경매절차 고유의 절차적 흠은 인도명령에 대한 불복사유가 될 수 없다.

 

그러므로 피신청인들이 즉시항고 사유로 주장하는 사유, 즉 신청인이 피신청인들에 대한 금원 대여약정을 일부 이행하지 않았고 이로 인하여 피신청인들이 신청인에게 손해배상청구권이 있다는 주장은 이 사건 각 부동산의 인도를 거부할 수 있는 점유권원이 될 수 없어 인도명령에 대한 불복사유가 될 수 없음이 명백하고, 이를 전제로 한 신의성실의 원칙 위반 또는 권리남용 주장 역시 인도명령에 대한 불복사유가 될 수 없다고 봄이 상당하다.

 

나. 권리행사가 신의성실의 원칙에 반하여 권리남용으로 허용될 수 없다고 할 수 있으려면, 주관적으로는 그 권리행사의 목적이 오직 상대방에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있을 뿐 행사하는 사람에게 아무런 이익이 없어야 하고, 객관적으로는 그 권리행사가 사회질서에 반한다고 볼 수 있어야 한다. 이러한 경우에 해당하지 않는 한 비록 그 권리의 행사로 권리행사자가 얻는 이익보다 상대방이 잃을 손해가 현저히 크다 하여도 그 사정만으로는 이를 권리남용이라 할 수 없고, 위와 같은 일반적 원칙을 적용하여 법이 두고 있는 구체적인 제도의 운용을 배제하는 것은 법해석에 있어 또 하나의 대원칙인 법적 안정성을 해할 위험이 있으므로 그 적용에는 신중을 기하여야 할 것이다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2007다5397 판결, 대법원 2014. 5. 29. 선고 2011다95847 판결 등 참조).

 

기록에 의하면, ① 피신청인들과 신청외 3(이하 ‘피신청인들 등’이라고만 한다)는 2011. 4. 6.경 신청인으로부터 4억 700만 원을 차용하여 위 차용금으로 피신청인들 등 소유의 원심 별지 목록 기재 각 부동산에 설정된 근저당권, 가압류 등과 관련된 일체의 채무를 정리하고 신청인에 대한 위 차용금을 담보하기 위하여 신청인에게 위 부동산들에 관하여 근저당권 및 가등기를 설정하여 주며 변제기를 2011. 8. 30.로 정하고 피신청인들 등이 신청인에게 변제기까지 차용금을 변제하지 않을 경우 피신청인들 등은 신청인에게 위 부동산들에 관한 소유권을 이전하며 신청인은 위 부동산들에 관하여 임의경매를 신청할 수 있다는 내용의 합의각서를 작성한 사실, ② 신청인은 2011. 4. 26.경 피신청인들 등에게 대여하기로 약정한 4억 700만 원 중 3억 3,600만 원을 대여한 사실, ③ 위 대여금은 피신청인들 등의 채권자인 금강농업협동조합 등에 대한 채무 변제에 사용되었고, 이로 인하여 금강농업협동조합이 원심 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여 진행 중이던 임의경매신청을 취하한 사실, ④ 피신청인들 등은 신청인에게 나머지 차용금을 교부해 줄 것을 요구하였으나, 신청인은 나머지 차용금 7,100만 원만으로는 원심 별지 목록 기재 각 부동산에 설정되어 있는 나머지 근저당권설정등기 및 가압류등기를 말소하기 부족하고, 피신청인들 등이 변제기인 2011. 8. 30.까지 신청인의 대여금을 변제할 수 있다는 점이 불분명함을 이유로 나머지 금원의 교부를 거절한 사실, ⑤ 결국 피신청인들 등은 원심 별지 목록 제5 내지 13항 기재 각 부동산에 설정된 신청외 1, 신청외 2의 근저당권의 피담보채무를 변제하지 못하였고, 신청외 1, 신청외 2의 임의경매신청으로 인하여 위 부동산에 관하여 임의경매절차가 진행되었으며, 신청인은 위 부동산임의경매절차에서 위 부동산을 낙찰받아 2011. 12. 15. 소유권을 취득한 사실, ⑥ 신청인은 피신청인들 등에 대한 대여금 채권을 담보하기 위하여 이 사건 각 부동산에 설정된 근저당권의 근저당권자로서 2012. 12. 5. 이 사건 각 부동산에 관하여 임의경매를 신청한 사실, ⑦ 신청인은 위 부동산임의경매절차에서 이 사건 각 부동산을 낙찰받아 2013. 9. 30. 소유권을 취득한 사실, ⑧ 신청인은 2013. 9. 30. 위 경매절차에서 위 대여금채권 중 159,890,744원을 배당받았고, 나머지 대여금을 변제받기 위하여 2013. 11. 6. 피신청인들 등을 상대로 대여금 청구의 소를 제기하여 소송계속 중인 사실을 알 수 있다.

 

위 사정을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 신청인이 피신청인들 등에게 대여하기로 한 대여금 중 일부를 대여하지 않았다는 사정을 고려하더라도 법원의 부동산임의경매절차에서 이 사건 각 부동산을 낙찰받아 소유권을 취득한 신청인이 이 사건 각 부동산의 소유자였던 피신청인들을 상대로 민사집행법 제136조 제1항에 따라 인도명령을 신청한 것이 오직 피신청인들에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있을 뿐 신청인에게 아무런 이익이 없고, 신청인의 이 사건 인도명령 신청이 사회질서에 반한다고 인정하기 어렵다.

 

다. 그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 신청인의 이 사건 인도명령 신청이 신의성실의 원칙에 반하여 권리남용으로 허용될 수 없다고 판단하였으니, 이러한 원심판단에는 부동산인도명령에 관한 법리 및 신의성실의 원칙과 권리남용에 관한 법리를 오해하여 재판에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 재항고이유 주장은 이유 있다.

 

3. 그러므로 원심결정을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

 

대법관 조희대(재판장) 이상훈 김창석(주심)

 

(출처 : 대법원 2015. 4. 10. 자 2015마19 결정 [부동산인도명령] > 종합법률정보 판례)

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